Beroep op dwaling door koper

Zorg er altijd voor dat je weet wat je koopt en dat alles volledig duidelijk en goed is.

Delen via Whatsapp
Delen via Facebook
Delen via LnkedIn
JEL_8255kl1

Kat in de zak

Voor makelaars is het belangrijk om op de hoogte te blijven van alle juridische aspecten. Interessant hier is om te zien hoe een rechter reageert op een clausule die in een koopakte is opgenomen om alle risico’s bij de koper neer te leggen, terwijl koper niet kon weten dat hij, zo te zien, een soort “kat in de zak” aan het kopen was. Hoe loopt dat af?

Wat was er aan de hand?

Koper heeft een bestaand appartementsrecht als beleggingsobject gekocht, welke door de verkoper is verbouwd tot drie zelfstandige appartementen. Het casco van het appartementen complex is ruim 100 jaar oud. Partijen hebben in de koopovereenkomst de ‘as is, where is’-clausule opgenomen. Kort gezegd legt deze clausule alle risico’s voor (verborgen) gebreken bij koper.

Appartement illegaal verbouwd

Vlak voor het transport blijkt dat verkoper illegaal heeft verbouwd. Er is geen toestemming verleend door de VvE voor de verbouwing. Koper wil van de koop af en vernietigt de koopovereenkomst wegens dwaling. Verkoper gaat hier niet mee akkoord en eist dat koper het pand afneemt. Volgens de verkoper komt het ontbreken van de toestemming voor de verbouwing op grond van de as is, where is-clausule voor rekening en risico van de koper.

 

Niet zeker van je zaak? Neem je eigen makelaar mee!

Verkoper in het ongelijk

De rechter stelt verkoper in het ongelijk. Volgens de rechter kan de verkoper geen beroep doen op de as is, where is-clausule wegens het ontbreken van de toestemming voor de verbouwing. De clausule ziet hier alleen op de ouderdom, omdat de makelaar van de verkoper tegen de koper gezegd heeft dat de clausule wordt toegevoegd omdat het appartement 100 jaar oud is. Verder is door de verkoper aan de koper medegedeeld dat hij alle bonnen en garanties van de verbouwing ontvangt bij de koop.

Dwaling

Daarnaast is de rechter van oordeel dat koper terecht de koopovereenkomst heeft vernietigd op grond van dwaling. Een overeenkomst die tot stand gekomen is onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.

Wat bedoelt de rechter daarmee?

Volgens de rechter behoorde de verkoper te weten dat er voor de verbouwing van het appartement toestemming nodig was van de VvE. Het ontbreken van die toestemming had de verkoper moeten mededelen.

Als lid van de VvE wordt de verkoper geacht op de hoogte te zijn van de bepalingen in de splitsingsakte. Zonder toestemming van de VvE is de door de verkoper uitgevoerde verbouwing verboden. Vast staat dat de verkoper die toestemming niet had en een verboden verbouwing heeft uitgevoerd. Om deze redenen heeft de koper terecht de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling en kan de koper niet worden verplicht tot nakoming.

Conclusie

Gelukkig ging de rechter hier mee in het verhaal van de koper. Zorg er altijd voor dat je weet wat je koopt en dat alles volledig duidelijk en goed is. Niet zeker van je zaak? Neem je eigen makelaar mee!

Ontwikkelingen, verhalen en tips

Iedere persoonlijke situatie is anders, van doorstromers tot starters, jouw (ver)koop proces is anders. Bereid je voor met de laatste ontwikkelingen, verhalen en tips vanuit de huizenmarkt.

De Huizenmarkt: Waarom jongeren buiten de boot vallen

In mijn jaren als makelaar heb ik de sleutels overhandigd aan een breed scala aan nieuwe huiseigenaren: van enthousiaste jonggehuwden...

Check dit: Overdrachtsbelasting, wat is dat eigenlijk?

In de vastgoedwereld komt de term overdrachtsbelasting vaak om de hoek kijken. Maar wat houdt het nou eigenlijk in en...

Herstel van de woningmarkt: Een Kansrijk Perspectief

Na een turbulente periode van onzekerheid begint de Nederlandse woningmarkt weer tekenen van herstel te vertonen. Het tweede kwartaal van...

Bouwkundige keurder aansprakelijk voor fout?

Bij de aankoop van een woning wordt soms geadviseerd om de woning bouwkundig te laten inspecteren. Stel dat de bouwkundige...

De voordelen van een NVM-makelaar.

Als je van plan bent om een huis te kopen of verkopen, dan is het belangrijk om een betrouwbare en...

Meer ontspannen huizenmarkt.

In het eerste kwartaal van 2023 zet de daling van de koopprijzen van woningen in Nederland verder door. Ook blijkt...