Uitponden: kans voor koopstarter, probleem voor huurder

De Nederlandse woningmarkt is volop in beweging, en dat geldt zeker ook voor de Bollenstreek. Wat opvalt: steeds meer huurwoningen worden verkocht aan particulieren. Dit proces – ook wel “uitponden” genoemd – zorgt voor kansen voor starters, maar zet tegelijkertijd huurders verder onder druk.

Van huurwoning naar koopwoning

In 2024 zijn ruim 37.000 voormalige huurwoningen verkocht in Nederland, blijkt uit Kadastercijfers. Een fors aantal, zeker als je bedenkt dat er in datzelfde jaar slechts 26.000 nieuwbouwwoningen zijn verkocht. Met name kleinere beleggers, die vaak één of twee woningen verhuren, besluiten om hun bezit van de hand te doen. De reden: verhuur levert door strengere regels en hogere belastingen steeds minder op. Makelaars zien dat dit niet stopt in 2025 – het aantal uitpondingen blijft hoog, vooral omdat veel tijdelijke huurcontracten aflopen en niet verlengd mogen worden.

Wat betekent dit voor de Bollenstreek?

Ook in de Bollenstreek is deze ontwikkeling duidelijk merkbaar. In dorpen als Hillegom, Lisse, Noordwijk en Katwijk staan steeds vaker voormalige huurwoningen te koop. Vooral starters, die eerder buiten de markt vielen, krijgen nu een kans om een betaalbare woning te bemachtigen. De uitgeponde woningen zijn vaak kleiner, eenvoudiger en dus beter betaalbaar. Voor jonge alleenstaanden of tweeverdieners zonder kinderen zijn dit juist de woningen die passen bij hun budget en woonwensen.

Jubelton maakt plaats voor familiehypotheek

Starters krijgen bij het kopen van een (ex-huur) huis vaak nog steeds hulp van familie, al is de ‘jubelton’ inmiddels afgeschaft. In plaats daarvan wordt steeds vaker gebruikgemaakt van de familiehypotheek of schenking van (een deel van) de woning. Dat helpt, want starters profiteren ook van fiscale voordelen, zoals vrijstelling van overdrachtsbelasting tot 35 jaar.

Er komen kansen voorbij die er voorheen niet waren. Tegelijkertijd groeit de druk op de huurmarkt – en dat raakt vooral mensen die geen koopwoning kunnen betalen.

Kopers blij, huurders de dupe

Er zit ook een schaduwzijde aan de (uitpond-) ontwikkeling. Want voor elke verkochte huurwoning valt er weer een huurwoning weg uit het toch al krappe aanbod. Huurders die hun woning kwijtraken omdat het contract afloopt, hebben steeds minder alternatieven. En hoewel er vaak gedacht wordt dat deze huurders dan wel zelf kunnen kopen, blijkt dat in de praktijk lastig. Het inkomen dat nodig is voor een hypotheek ligt vaak hoger dan wat nodig is om dezelfde woning te huren.

Waarom stoppen verhuurders ermee?

De belangrijkste oorzaak van de uitpondgolf is de belastingdruk in box 3. Verhuurders betalen belasting over een fictief rendement, wat in de praktijk vaak veel hoger ligt dan wat ze daadwerkelijk verdienen. Voeg daar de strengere regels voor middenhuur aan toe, én het verbod op tijdelijke contracten, en het beeld is compleet: voor veel particuliere beleggers is de rek eruit. Hun vermogen verdwijnt nu richting het buitenland of de aandelenmarkt, in plaats van dat het wordt herbelegd in Nederlandse woningen.

Wat kunnen we verwachten?

De komende tijd zal deze trend zich waarschijnlijk voortzetten, al zal het tempo op den duur afnemen. De politiek kijkt inmiddels mee, maar zolang de hierboven genoemde oorzaken niet veranderen, blijven beleggers vertrekken. Voor woningzoekenden in de Bollenstreek betekent dit: houd de markt scherp in de gaten. Er komen kansen voorbij die er voorheen niet waren. Tegelijkertijd groeit de druk op de huurmarkt – en dat raakt vooral mensen die geen koopwoning kunnen betalen.

Ontwikkelingen, verhalen en tips

Iedere persoonlijke situatie is anders, van doorstromers tot starters, jouw (ver)koop proces is anders. Bereid je voor met de laatste ontwikkelingen, verhalen en tips vanuit de huizenmarkt.

26 augustus 2025

Hypotheekmarkt in beweging: kortere rentevaste periodes en snelle groei bij banken

Een nieuwe dynamiek op de hypotheekmarkt De Nederlandse hypotheekmarkt is volop in verandering. Lagere hypotheekrentes, een nog altijd krappe huizenmarkt...