Verborgen gebrek, kopersrisico?

In deze blog vertelt een aantal Van der Meer makelaars over hun werk. Vandaag is dat Marc Rooza. Een woning gekocht en dan stopt de vaatwasser er mee….

De overdracht van de woning is doorgaans de afronding van ons dossier. De eigendom gaat over en de koper kan gaan verhuizen. Gewoonlijk een feestelijke dag voor zowel de koper als verkoper. De sleutel, daar is het natuurlijk allemaal om te doen op die bewuste dag, maar met de eigendom gaan ook de risico’s over op de koper.

huis-in-slechte-staat

Af en toe worden wij, kort of lang na de overdracht door de koper benaderd over gebreken die niet eerder bij een koper bekend waren. Zo’n gesprek verloopt niet altijd gezellig. De koper is voor onverwachte kosten komen te staan en die wil hij graag verhalen op de verkoper. Is de verkoper aansprakelijk?

(Verborgen) gebreken
In de koopovereenkomst staat dat de koper de onroerende zaak koopt in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. De hoofdregel is dat de verkoper in beginsel niet instaat voor de afwezigheid van (verborgen) gebreken. Alle risico wordt dus in eerste instantie bij de koper neergelegd.

Onderzoeksplicht en mededelingsplicht
Er wordt echter een vergaande uitzondering gemaakt op de hoofdregel dat de verkoper niet instaat voor de afwezigheid van gebreken. In de koopovereenkomst staat dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. De verkoper staat in voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren, tenzij die gebreken aan de koper bekend zijn of kenbaar waren op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam.

Het begrip “kenbaar” is ruimer dan “bekend”. Ook gebreken die de koper niet kent, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbaar”. De koper heeft een onderzoeksplicht en mag er dus niet zomaar vanuit gaan dat alles wel in orde is. Van de koper wordt verwacht dat hij nagaat of laat nagaan of de zaak aan de door hem te stellen eisen voldoet. Het spreekwoord ‘wat niet weet, wat niet deert’ gaat hier niet op.

De koper moet bij twijfel vragen stellen en/of zelf onderzoek (laten) verrichten. Dat betekent niet dat de verkoper altijd zijn mond mag houden. Op hem rust een mededelingsplicht. Hij moet de koper op de hoogte stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor de koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat de koper ze niet kent. Deze mededelingsplicht is niet beperkt tot voorgenoemde gebreken. Als de koper heeft aangegeven dat hij de onroerende zaak voor een bijzonder doel wil gebruiken, zal de verkoper, als hij weet dat het verkochte niet voor dat gebruik geschikt is, dat aan de koper moeten melden.

Alhoewel uit de koopovereenkomst volgt dat de verkoper niet in staat voor de geschiktheid van het verkochte voor het beoogde bijzondere gebruik, heeft de verkoper wel een mededelingsplicht. Als de verkoper niet aan de mededelingsplicht voldoet, kan de koper – indien deze het gebrek niet kende – de verkoper aansprakelijk stellen.

Ook voor de verkoper gaat het spreekwoord ‘wat niet weet, wat niet deert’ niet op. Als ondanks voldoende onderzoek door de koper, achteraf blijkt dat ten tijde van de eigendomsoverdracht toch sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik in de weg staat, kan de verkoper daar in principe op worden aangesproken. De verplichting voor de verkoper om een zaak te leveren die de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik ervan nodig zijn, geldt in beginsel ook voor de meeverkochte (roerende) zaken. Ook in dat geval geldt dat de verkoper de koper moet informeren over gebreken die het normale gebruik belemmeren en die voor de koper niet direct waarneembaar zijn. Als de koper zelf reden heeft om te twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of de meegekochte zaak (laten) onderzoeken.

Moet de verkoper de defecte vaatwasser vergoeden?
Het antwoord op deze vraagt volgt derhalve uit een aantal subvragen, staat de defecte vaatwasser het normale gebruik in de weg? ‘Nee’. Was de verkoper bekend met het defect? ‘Nee, de verkoper heeft de vaatwasser tot de dag van overdracht zonder problemen gebruikt’. De verkoper is niet aansprakelijk voor dit gebrek dat na oplevering is ontstaan. Was de verkoper wél bekend met het defect en heeft hij verzuimd om hiervan melding te maken en kan de koper dit aantonen? Dan is de verkoper mogelijk wel aansprakelijk.

Kortom
Óf en wanneer een verkoper aansprakelijk is, is soms complexe materie. De basis is helder. Gebreken die bij een verkoper bekend zijn, moet hij melden, gebreken waar hij niet van op de hoogte is kan hij niet melden. De koper moet zich actief op de hoogte stellen van de staat van de woning. Voor gebreken die na oplevering zijn ontstaan / zijn ontdekt is verkoper alleen aansprakelijk als hij deze bewust heeft achter gehouden (en de koper dit kan aantonen) óf wanneer de woning niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Het blijft ingewikkeld. Wanneer wij uw aan- of verkoop hebben begeleid, staan wij u uiteraard bij voor deskundig advies en begeleiding.

DELEN