Rechtelijke uitspraak: Woning met zwam en houtworm

Deze maand was er weer een bijzondere uitspraak van een rechter. De rechter legt in deze zaak heel veel nadruk op de onderzoeksplicht van een koper.

Verstandig om bij het kopen van een (oud) huis goed onderzoek te doen en vooraf alle risico’s goed te overdenken!

Foto: https://ongediertebestrijding-direct.nl/

Wat was er aan de hand?
In 2017 heeft een koper een vrijstaand herenhuis (bouwjaar 1879) gekocht in de provincie Groningen. Koper heeft een bouwkundig rapport laten opstellen en de woning wordt in het rapport als “redelijk” gekwalificeerd. Over de vloer wordt vermeld dat die deels van beton en deels van hout is. Over de kruipruimte wordt vermeld dat die deels waarneembaar is en dat de ventilatie van die ruimte onvoldoende is.

Na de levering van de woning heeft koper geconstateerd dat de balken onder de houten vloer zijn aangetast door (kelder)zwam. Ook heeft koper houtworm geconstateerd in de verdiepingsvloer.

Normaal gebruik als woonhuis
In de koopovereenkomst is opgenomen dat de woning de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een ‘normaal gebruik als woonhuis’. Daarnaast is een ouderdomsclausule opgenomen. De vraag of de woning is aangetast door houtworm, boktor, zwam of ander ongedierte is in de vragenlijst, behorende bij de koopovereenkomst, met “nee” beantwoord. Daarbij wordt nog door de verkoper vermeld dat in 1996 een preventieve behandeling heeft plaatsgevonden

Volgens koper belemmeren de geconstateerde gebreken het normale gebruik als woonhuis en koper stelt verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten van ruim € 17.000,00.

Vordering van koper afgewezen
In navolging van de rechtbank (kantonrechter in Groningen) is ook het hof van oordeel dat verkoper niet aansprakelijk is voor de herstelkosten. Het hof is van oordeel dat de geconstateerde zwam in beginsel een gebrek kan opleveren dat het normale gebruik belemmert.

Toch acht het hof verkoper niet aansprakelijk omdat koper op de hoogte had kunnen zijn van de geconstateerde zwam als hij beter onderzoek had ingesteld. Gezien de toegepaste ouderdomsclausule in samenhang met ouderdom van de woning (135 jaar) had koper bedacht moeten zijn op mogelijke aantasting van het houtwerk.

Daarnaast had koper een aanwijzing omdat in het rapport van de bouwkundige werd vermeld dat de ventilatie van de kruipruimte onvoldoende was. Onvoldoende ventilatie kan in zijn algemeenheid leiden tot een te hoge luchtvochtigheid.

Het is van algemene bekendheid dat zwam gedijt in vochtige, slecht geventileerde ruimten. Dit feit had voor koper aanleiding moeten zijn tot het doen van een aanvullend onderzoek, hetgeen koper heeft nagelaten. De antwoorden uit de vragenlijst doen daar niets aan af.

De vragenlijst beoogt vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper. De vragenlijst is geen garantiedocument. De claim van koper wordt afgewezen.

DELEN
 
 
Vorige / volgende blog
«